Período de chuvas: entenda como proteger seu condomínio!

Para que o seu condomínio enfrente o período de chuvas com segurança, organizamos um checklist de ações preventivas e manutenções; plano de contingência e até coberturas de seguro. Confira!

O período de  chuvas chegou com tudo em diversas regiões do Brasil. Problemas de enchentes, desabamentos, queda de árvores e raios deixam vítimas e comprometem a rede de energia elétrica e internet. Nos condomínios, a situação não é tão diferente.

Seja pelos tristes e reais desastres naturais, seja pelo vídeo “meme” da cobertura de prédio alagada que circulou nas redes sociais, o assunto chama a atenção de síndicos e gestores para a necessidade de conservação da infraestrutura, das manutenções e de um bom seguro predial.

“Alguns municípios definem este período como Operação Guarda Chuva. Nesse sentido, todo síndico deve estabelecer ações preventivas para eliminar ou minimizar os riscos causados pelas chuvas nessa época”, afirma João Carlos Tobias, especialista em Segurança do Trabalho.

Anualmente, no período de outubro e novembro, o síndico profissional Nilton Savieto faz uma checagem completa nos condomínios que administra, em São Paulo. “Essa checagem deve ser feita obrigatoriamente”, diz.

Veja os itens para verificação:

• Limpar todos os ralos, grelhas, calhas nos subsolos, térreo e barrilete (topo do prédio).
• Colocar ou trocar as telas nos ralos das áreas comuns por onde passa água para rede pluvial: evita entupimento ao minimizar a quantidade de sujidade.
• Verificar todos os toldos, coberturas, telhados, luz piloto (no topo do prédio), antenas.
• Verificar a saúde das árvores, arbustos e solicitar na prefeitura as devidas podas. (Se suspeitar de risco de queda, acionar a prefeitura).
• Verificar se nas áreas comuns está afixada a placa de alerta conforme a NBR 5419/2015: “Não circular pelas áreas externas do edifício em caso de tempestade”.
• Fazer a revisão geral do gerador com troca de óleo, filtros e limpeza do tanque de combustível, após abastecer.
• Testar e verificar todo o sistema de iluminação de emergência, com revisão de lâmpadas e, em caso de baterias, se estas estão com vida útil adequada, caso contrário providenciar a troca.
• Revisar todos os quadros de elétrica.
• Conferir as bombas que fazem a retirada de água do prédio, as bombas de poços.
• Fazer a limpeza do poço do elevador, revisando se não há infiltração ou água empossada (ideal que tenham backup para emergência).
• Verificar se todo o encanamento está identificado para ação rápida, em caso de necessidade de fechamento imediato.
• Revisar o sistema de segurança abastecido pelo gerador, em caso de falta de energia.
• Revisar os portões, verificar se o sistema elétrico/eletrônico está protegido das chuvas e aterrado, além de estar sendo alimentado pelo gerador em caso de falta de energia.
• Limpar a tubulação de água de chuva e esgoto, caixas de esgoto no térreo e drenos nos jardins, fazendo com que fiquem livres e evitando problemas nos apartamentos mais baixos ou na área comum do prédio.
• Verificar a fixação de barreira mecânica.
• Verificar as condições de limpeza e impermeabilização de respiros de subsolos.
• Verificar o topo do prédio, garagens e térreo evitando que tenhamos vazamentos ou infiltrações.
• No caso de portaria virtual/remota, o síndico deve fazer uma reunião com a empresa para criar o procedimento de emergência para possíveis problemas de comunicação, como duplicar a forma de comunicar acesso em caso de falta de energia.

Áreas de alagamento: faça mapeamento e ações preventivas

O vídeo mostrando o topo de um prédio completamente alagado viralizou nas redes sociais e grupos de condomínios recentemente com a frase irônica “Síndico, acho que estamos com um pequeno vazamento lá em cima no nosso condomínio”.

A ‘pérola’ foi garimpada pelo colunista do SíndicoNet, Odirley Rocha. Ele, que também é professor do curso SíndicoNet Experts e influenciador digital do segmento, usa suas redes sociais para falar de tecnologia, inovação e levantar o debate de assuntos importantes relacionados a condomínios, de forma leve e descontraída.

“Não é vazamento, é uma nova piscina com borda infinita”, ironizou uma seguidora. “Bom que já lava essa fachada, porque está precisando”, disparou outro. “Assustador isso! Falta de manutenção pura”, alertou mais um.

O vídeo é um alerta para a necessidade de inspeção de toda a edificação para a identificação de áreas vulneráveis, que necessitem de manutenção. Veja mais orientações sobre mapeamento das áreas e ações preventivas:

• INTERNO: Mapeie pontos de alagamento, pois podem orientar no remanejamento futuro de ralos.
• EXTERNO: Conhecer alagamento de vias públicas no entorno pode auxiliá-lo a acionar o poder público, se necessário, ou a tomar medidas preventivas para evitar a entrada de águas no subsolo, por exemplo.

“Para evitar entupimento, uma medida eficaz é limpar com jato d’água lajes impermeabilizadas ou telhas e calhas. Conforme o caso, remover previamente a poeira de cimento, protegendo os ralos durante a limpeza, para impedir que ocorram entupimentos”, indica Velloso.

Se notar entupimentos ou demora no escoamento da água nos condutores, uma limpeza com desentupimento é recomendável. “Aliás, fazer isso anualmente é bastante salutar”, recomenda.

Elis Rocha é administradora condominial em Brasília, que sofre muito com alagamento. Segundo ela, em especial as quadras de final 2 da Asa Sul e da Asa Norte (áreas popularmente conhecidas como “suvacos da Asa”) e algumas regiões administrativas, principalmente Vicente Pires e Águas Claras.

A gestora lembra que quando um síndico profissional começa a atender um novo condomínio, por mais boa vontade que tenha, nem sempre consegue ter todas as informações.

“É comum descobrir as coisas quando acontecem. Quando se identifica a necessidade de fazer obras de adequação, deve-se levar a pauta para assembleia. Às vezes são obras que podem demorar mais de dois anos”, alerta.

Em um condomínio no Guará, onde ela foi síndica até setembro de 2020, na revisão da limpeza da rede pluvial foi retirado 1,5 metro de areia. Na verificação da ligação entre a rede hidráulica pluvial e a rede hidrossanitária, ela aproveitou para mapear a área toda, pois o condomínio não tinha plantas.

“Também contratei empresa de manutenção de bombas, que fazem drenagem, e descobri que as bombas não estavam com a função automática funcionando. Providenciamos revisão elétrica para não haver o risco de o equipamento desligar”, relata a administradora condominial.

Para minimizar os problemas em garagens subterrâneas que sofrem alagamentos frequentes, a síndica profissional Karine Prisco providencia barreira de contenção na entrada da garagem e bombas para drenar a água.

“Já fiz contenções de alumínio nos portões para segurar um pouco mais a água. Subsolo depende muito de bombas para escoar. Porteiros e zelador precisam saber manusear. Eu invisto sempre em duas bombas”, comenta ela.

A síndica profissional atua na cidade do Rio de Janeiro, onde há bairros como Copacabana, Botafogo, Jardim Botânico, e a Baixada Fluminense, conhecidos por alagar. Segundo ela, uma das dificuldade é com os bueiros que não dão vazão à quantidade de água e demandam manutenção, bem como valas, com maior periodicidade – é o caso de acionar o poder público, como citado acima.

Infiltração na laje de cobertura: quem paga a conta?

Quando há problemas de infiltração, inundação etc na cobertura, no telhado ou em apartamentos inferiores à cobertura de um condomínio, de quem é a responsabilidade pela manutenção, pela conservação e pela indenização dos prejuízos?

O advogado Zulmar Koerich esclarece que há duas situações:

1. Estrutura do prédio: telhado ou cobertura que atende à estrutura coletiva do condomínio, segundo o artigo 1331 do Código Civil, pertence a todos os condôminos e a responsabilidade e o dever de manutenção e conservação é do condomínio;
2. Cobertura privativa: quando a última unidade do prédio é uma cobertura, aplica-se o artigo 1344 do Código Civil, que atribui claramente ao proprietário a responsabilidade pelas despesas pela sua conservação “de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.” Quaisquer prejuízos decorrentes de infiltrações, alagamentos etc por falha nessa conservação deverão ser ressarcidos pelo condômino da unidade.

Medidas para os dias de chuva forte

É importante que o síndico tenha um plano de contingência customizado para o seu condomínio que inclua medidas para os dias de chuva forte e situações de alagamento.

Quem não lembra do caso da Lamborghini Huracán que ficou com água na altura dos faróis na garagem alagada de um prédio na Vila Leopoldina, em São Paulo, no fatídico 10 de fevereiro de 2020?

O carro de mais de R$ 1 milhão não tinha seguro. E um detalhe importantíssimo: mesmo os condomínios com seguro contra alagamentos não cobrem os carros estacionados – veja mais abaixo em “Seguro do Condomínio”.

Os especialistas entrevistados listaram os seguintes tópicos que podem servir como base para a elaboração do plano de contingência:

• Não permitir uso de quadras, playgrounds ou piscina. Melhor bloquear o acesso à área comum, especialmente de crianças.
• No caso específico do playground, é importante deixar a manutenção em dia para evitar problemas como peças soltas e o perigo de atingirem alguém.
• Em casos de tempestades mais sérias, solicitar aos condôminos que desliguem aparelhos eletroeletrônicos das tomadas e, se o condomínio não tiver gerador, evitarem o uso do elevador.
• Avisar idosos para não sair e não pegar elevador.
• Desligar equipamentos com risco de ficarem submerso para não queimar e não causar incêndio. Exemplos: portão e elevador.
• Deixar fluxo de água correr. “Às vezes vai precisar deixar um portão aberto porque a água pode arrastá-lo e causar acidentes graves. envolvendo moradores, transeuntes e carros, a depender da configuração do condomínio”, justifica Elis Rocha.
• Fotografar ou filmar a ocorrência para documentar, em caso de precisar acionar o seguro do condomínio.

Este plano de contingência deve ser divulgado a todos os funcionários e moradores. “Compartilhe esse documento com todos e, de tempos em tempos, faça comunicados para reforçar as medidas e simulação, em um café da manhã, para repassar os pontos”, sugere Elis Rocha.

As instalações elétricas exigem cautela

O Brasil é o país que mais sofre com a incidência de raios no mundo. Caem cerca de 70 milhões por ano, chegando a atingir 300 pessoas — sendo que cerca de 100 vítimas são fatais.

“O síndico tem autonomia para investir neste tipo de manutenção, sem que seja aprovado em assembleia. Ele deve sempre exigir das empresas de manutenção laudo e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)”, explica Tobias.

Importante saber que a ART é um instrumento que identifica a responsabilidade técnica pelas obras ou serviços prestados e assegura que foram realizadas por um profissional habilitado.

PONTOS DE ATENÇÃO

Nos quadros de energia elétrica, é importante verificar a correta instalação de terra e neutro. “É desejável que nos quadros tenham os dispositivos protetores de surto (DPS) para protegerem os equipamentos em caso de raios”, recomenda Savieto.

Os para-raios precisam estar em perfeita ordem. O engenheiro Zeferino Velloso orienta a verificação por meio da medição ôhmica para garantir o funcionamento das descidas (que devem ser conforme quantidade prevista em projeto).

“Verifique se as antenas estão conectadas — assim como quaisquer elementos metálicos na cobertura — ao sistema de aterramento do edifício”, reforça o engenheiro Velloso.

Ao executarem as instalações, as operadoras de TV a cabo devem fazer o aterramento de todo sistema e conectar ao sistema de para-raios. “As antenas coletivas não podem ser mais altas que os para-raios”, acrescenta Tobias.

Condomínios sem gerador precisam de cuidados extras

Muitos condomínios não contam com grupo gerador. Nesses casos, uma medida preventiva interessante é que o síndico ou a administradora converse com o zelador e os funcionários para que eles saibam como agir em caso de queda de energia.

“Para citar um exemplo, se o prédio estiver sem luz, o zelador ou um funcionário vai precisar abrir e fechar manualmente as portas. Ele vai ter que fazer uma série de operações, também manualmente no elevador”, afirma Nilton Savieto.

Outro ponto crítico em condomínios sem gerador diz respeito às bombas. Com as chuvas e sem energia elétrica, as fossas dentro do prédio poderão encher e a água não vai sair. Aí pode virar um problema sério.

“O zelador terá que ficar atento. Se isso acontecer, vai precisar de uma bomba movida à gasolina, uma mangueira, e operar manualmente, o que é complicado”, observa o síndico profissional.

CONDOMÍNIOS SEM GERADOR PRECISAM DE:

• Um bom sistema de iluminação de emergência. Os bombeiros pedem autonomia de, pelo menos, 50 minutos, mas já existem no mercado baterias de 3 horas. Também pode optar pelo sistema autônomo de emergência com duração de 50 minutos. Estes sistemas precisam iluminar os acessos, as escadas, a garagem e os portões. Essas áreas não podem ficar escuras nunca. “É importante realizar um teste prévio para verificar a capacidade de fornecimento de energia das baterias”, lembra o engenheiro.

• Três jogos de lanternas na portaria. Isso é importante, mesmo com as lanternas de celular. E aí nos casos de não ter gerador, o elevador vai parar onde estiver. Eles precisam assegurar que não tenha ninguém no elevador. Elas funcionarão para ir à garagem, verificar os elevadores, subir nos andares e circular em outros locais do condomínio.

• Bateria extra ou no-break para o interfone. É importante verificar se está em pleno funcionamento para que funcione bem, mesmo sem energia elétrica.

Não faça obras no período de chuvas

Normalmente, obra não se faz no período de férias — dezembro e janeiro. Uma das razões é que os objetos usados podem voar ou cair com um vento forte ou chuva, e machucar alguém. Tudo o que for mexer na estrutura em época de chuvas pode trazer problemas. Assim, melhor evitar.

No caso de infiltrações, se existem, deveriam ter sido reparadas na época de estiagem. “No verão não é recomendável fazer esse tipo de reparos.

Mas se forem emergenciais e em lajes sobre áreas habitadas, o ideal é montar toldos sobre a área que será trabalhada para evitar danos à(s) unidade(s) abaixo. Os mesmos cuidados devem ser tomados com as obras de impermeabilização”, diz o engenheiro Velloso.

Atenção aos acidentes causados pelos vendavais

Ventos muito fortes são capazes de causar estragos na fachada e no entorno do condomínio. E, principalmente, podem ocasionar acidentes graves se algo atingir uma pessoa.

Por isso, durante a preparação do condomínio para as chuvas de verão, todos os objetos e as partes que possam se soltar e voar com um vendaval devem ser verificadas e devidamente afixadas. Ou ainda, se for o caso, removidas para evitar que atinjam alguém ou algo, como uma porta de vidro, por exemplo. Se precisar, oriente os condôminos. Atente para:

• Antenas
• Para-raios
• Pastilhas da fachada
• Janelas
• Vasos
• Grades
• Toldos
• Telhados
• Muros
• Ferramentas
• Latas
• Lixeiras
• Cadeiras
• Vassouras e materiais de limpeza

O que fazer quando houver queda de energia

Alguns procedimentos precisam ser realizados, assim que ocorrer a queda de energia. O zelador deve estar junto com o pessoal da portaria, de preferência, para tomar as primeiras ações.

1. COM GERADOR:
   1. Verificar se o gerador foi acionado devidamente, e se todos equipamentos que ele atende estão funcionando.
   2. Conferir se, no momento de transição entre a queda da energia e acionamento do gerador, o elevador não travou e ficou alguém preso na cabina. Se houver alguém, solicitar o resgate com técnico da empresa responsável.
   3. Ligar na Concessionária e avisar sobre a situação.
2. SEM GERADOR:
   1. Verificar se sistema de iluminação de emergência está funcionando.
   2. O zelador ou outro funcionário precisará abrir e fechar manualmente os portões.
   3. Conferir se não há alguém preso no elevador. Se houver alguém, solicitar o resgate com técnico da empresa responsável.
   4. Ligar na Concessionária e avisar sobre a situação.

Como agir com portaria remota ou virtual

Em dias de queda de energia, o gerador vai garantir a volta do funcionamento da portaria. Por isso, precisa estar em perfeito estado de funcionamento e adequado para manter todo o sistema automatizado. “É obrigatório”, avisa o especialista em Segurança do Trabalho.

Se precisar, ligar para a empresa responsável pela portaria. 

“Essas empresas estão preparadas para situações como esta e saberão orientar o funcionário do prédio e fazer algum procedimento necessário”, diz Savieto.

Telefones e informações para ter à mão na portaria

Deixe na portaria o telefone de cada empresa de manutenção, pois se algo acontecer o porteiro ou o zelador terá acesso rapidamente. Veja a lista básica:

• Cadastro e telefone da empresa que faz abastecimento e manutenção do gerador.
• Telefones de emergência dos responsáveis pelas empresas de portaria remota/virtual.
• Em caso de terceirização, o contato dos responsáveis pela contratação.
• Telefones de todos fornecedores, (portões, gerador, elevador, empresa de desentupimento, abastecimento do gerador, bombas, encanador).
• Telefones das concessionárias de Luz e Água, Bombeiros, PM etc.
• Telefones da administradora, do zelador e do síndico para contato rápido e acompanhamento dos chamados, além dos procedimentos internos que vão desde a interdição de elevador até plantão em caso de problemas não previstos.
• Telefone da seguradora.
• Telefone de emergência de todos os moradores. Em caso de risco de alagamento da garagem, por exemplo, alertar todos os moradores com carro estacionado sobre a situação para que tomem providências.

Cuidados voltados aos condôminos

Em todos os casos emergenciais, os condôminos devem ser avisados imediatamente. “Também problemas com encanamento ou com o gerador, e a necessidade de chamar bombeiros e PM numa situação mais crítica, ou a Prefeitura, se cair uma árvore, precisam ser comunicados”, diz Savieto.

Comunicação

• Use o site ou App do Condomínio para comunicá-los imediatamente sobre a queda de energia.
• Outra opção é criar uma “Lista de transmissão” no WhatsApp exclusivo para o síndico comunicar emergências. Com essa configuração, apenas o administrador poderá enviar mensagens, evitando assim que outros moradores usem esse canal para outros fins.

Oriente toda a equipe quanto aos riscos de circulação de condôminos em dias chuva, especialmente crianças, nas áreas externas como piscina, playground, quadras etc.

E não se esqueça de que o artigo 1.348 do Código Civil  coloca o síndico como responsável civil e criminal por tudo aquilo que acontece em seu condomínio.

Seguro do condomínio cobre danos às áreas e itens pertencentes ao empreendimento

Seguro é uma obrigatoriedade de todo condomínio, determinada pelo artigo 1.346 do Código Civil.

Existem mais de 20 coberturas para os seguros de condomínio. Antonio Santos, gerente da Porto Seguro, recomenda que o síndico, ao fazer uma apólice para o empreendimento:

1. procure um corretor de seguro
2. explique a estrutura do condomínio
3. explique suas necessidades
4. liste quais os riscos a que o condomínio está sujeito.

“Os síndicos devem avaliar as características do condomínio. Por exemplo: se tem subsolo ou não. Quando tem subsolo, pode haver um risco maior do alagamento. É preciso acompanhar o histórico do condomínio, da região, saber se a rua alaga. Quando é um síndico profissional, precisa se informar disso”, diz Santos.

Ele conta que aumentou em torno de 50% a quantidade de acionamentos da cobertura de alagamento em comparação com 2019, nível Brasil.

Outra ponto importante é o valor das coberturas para que a indenização seja suficiente para cobrir tudo que possa sofrer danos nas áreas comuns. “Deve-se estimar a expectativa de perda dos bens do condomínio. O corretor pode auxiliar no dimensionamento das cobertura de acordo com os bens segurados”, explica o gerente da Porto Seguro.

“Mantenho o  inventário atualizado dos bens que podem ser afetados para calcular corretamente o valor da cobertura na hora de renovar o seguro”, conta a administradora condominial Elis Rocha, que é adepta do seguro com cobertura ampla, inclusive contra alagamento.

O recomendado é que, sempre que possível, o empreendimento faça um seguro de cobertura básica ampla, com cobertura inclusive para alagamentos.

Mas se não for possível contratar essa modalidade de seguro, é importante que, ao fazer o seguro de cobertura básica simples, sejam incluídas as coberturas para vendaval e desmoronamento. Vale lembrar que esse tipo de seguro não inclui cobertura contra alagamentos, alerta Pedro Bento, diretor da Shelter Corretora de Seguros.

Entenda a cobertura contra alagamento

Há muitas dúvidas em torno da cobertura contra alagamento. E Antonio Santos, da Porto Seguro esclarece: tem cobertura tudo o que é de propriedade do condomínio – áreas e equipamentos instalados no pavimento térreo ou subsolo, como:

• gerador
• bombas
• casa de máquinas
• elevador
• academia
• pintura
• piso

“Veículos (automóvel, moto, bicicleta) não são propriedade do condomínio, são dos condôminos, e não são cobertos pelo seguro do condomínio mesmo com cobertura contra alagamento. O condômino deve contratar cobertura de alagamento no seguro do seu veículo (seguro compreensivo que inclui alagamento)”, esclarece Antonio Santos.

Como há muita confusão, é importante que o síndico esclareça isso junto aos moradores.

“Comunicação é fundamental. Entendo que sempre vale a pena o síndico se informar a respeito do tema e dividir isso com a massa condominial. Assim o assunto não vira um problema quando de fato há um sinistro desse porte”, orienta Sergio Zaveri, diretor da corretora Links Life Insurance & Risk Management

“Eu já presenciei condômino muito nervoso pressionando o síndico para se responsabilizar pelo prejuízo causado pelo alagamento na garagem do condomínio, visto que o veículo não tinha seguro. Uma situação bem ruim para ambas as partes. Inclusive nem o síndico sabia que não havia cobertura”, relata Zaveri, professor de Seguros em Condomínios dos cursos da Gábor RH.

Antonio Santos lembra que há condomínios com unidades no pavimento térreo e também são excluídas do seguro. “Apenas a parte estrutural tem cobertura. Os bens da unidade devem ter cobertura contratada pelo condômino”, reforça.

A síndica profissional Karine Prisco conta que já recorreu ao seguro do condomínio por danos causados por fortes chuvas.

“Já passei por situações em que os ralos entupiram, ‘ladrão’ e calha não deram conta, a laje encheu de água, escorreu para as escadas e poço de elevador. Mesmo seguindo as orientações da empresa de manutenção de desligar os equipamentos e aguardar secar, algumas peças queimaram e o seguro as cobriu.”

Entenda a cobertura contra vendaval 

Esse tipo de cobertura considera sinistros causados pelo vento e granizo. Porém, é importante ressaltar que exclui os danos causados pela água da chuva.

• O que é coberto: danos decorrentes de ventos com velocidade superior a 54 km/h, que provoquem danos às áreas comuns, unidades autônomas e equipamentos pertencentes ao condomínio. Nas unidades autônomas, o que se cobre é a construção (paredes, pisos, forros, esquadrias, portas, janelas, louças e metais sanitários, tubulações elétrica e hidráulica, acabamento e pintura).
• O que não é coberto: móveis, armários embutidos, carpetes, tapetes, decoração, vestuário, animais, plantas, bebidas, utensílios, equipamentos e objetos de uso pessoal dos condôminos. Quanto ao condomínio, danos decorrentes de temporal, chuva forte mesmo acompanhados de ventos superiores a 54 km/h.

O seguro de Responsabilidade Civil também é uma opção a mais, se o síndico quer se resguardar em caso de acidentes decorrentes da chuva.

Fonte: Síndiconet

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