Síndico, tudo o que você precisa saber sobre a bomba d’água

Muitos síndicos devem concordar que não existe termo mais apropriado para as bombas d’água do que este: bomba.

Bomba porque ela tem a função de “bombear” os diferentes tipos de água (suja, limpa, pluvial, etc) que entram e saem do prédio.

Já no sentido figurativo da palavra, essas máquinas podem virar verdadeiras “bombas de problemas”, causando imprevistos, e lógico, muita dor de cabeça ao síndico.

Basta uma garagem ficar alagada ou faltar água nas unidades para as cobranças dos moradores começarem. E aí, como se antecipar ou resolver essas e outras situações?

O universo das bombas d’água em condomínios tem muitas particularidades e o síndico precisa estar preparado para enfrentá-las.

Para garantir isso, vamos abordar nessa matéria tudo o que você precisa saber sobre as bombas d’água de um condomínio, suas aplicações, como lidar com os problemas e, principalmente, como evitá-los.

Fique conosco!

Tipos e funções das bombas d’água em condomínios

O primeiro passo é entender quais os tipos existentes em um condomínio, e suas respectivas funções.

Vale ressaltar que a presença dessas bombas d’águas dependerá da necessidade de cada condomínio, seja ele horizontal ou vertical.

Por exemplo, condomínios horizontais, nem sempre precisam de bombas de recalque para levar águas aos reservatórios, já que cada casa tem sua caixa d’água. E às vezes, condomínios verticais têm garagem subterrânea, mas nem sofrem com inundações, o que descartaria a instalação de bombas de drenagem de água.

Outro ponto relevante é que, basicamente, as bombas funcionam a partir de dois sistemas: hidráulico e elétrico. A parte hidráulica contempla válvulas, registros, tubulações e conexões específicas. Já a parte elétrica diz respeito ao quadro de comando, que aciona o motor das bombas d’água automaticamente.

As mais comuns em condomínios são:

1) BOMBA DE RECALQUE

Responsável por elevar a água do reservatório inferior para o superior. Em meias palavras, esse tipo de bomba d’água, normalmente instalada na casa de bombas, leva água limpa aos moradores.

São as que mais trabalham em um condomínio. Por isso, o sistema deve abranger sempre duas bombas ligadas em paralelo, e que funcionem de modo alternado. (Veja mais abaixo sobre bombas reservas e rodízio de bombas)

O sistema é programado para acusar o nível de água nos reservatórios, se a caixa d’água superior estiver quase vazia, a bomba é acionada automaticamente; se estiver cheia, a máquina para de bombear.

O zelador também pode administrar o funcionamento dessas máquinas por meio do painel de comando, determinando quando elas devem ser ligadas ou não.

2) BOMBA DE PRESSURIZAÇÃO

Essa máquina fica próxima aos reservatórios de água, seja no subsolo ou na cobertura. Ela proporciona uma pressão adequada nos pontos de consumo das unidades, como duchas, torneiras e etc.

São equipamentos importantes, sobretudo, para condomínios mais antigos que não têm reservatório superior ou mesmo para aqueles muito altos, cujos apartamentos da cobertura podem sofrer com a baixa pressão da água.

Também podem ser acionadas automaticamente através do painel de comando. Com isso, as bombas de pressurização começam a trabalhar somente quando há consumo de água.

3) BOMBAS DE DRENAGEM (ÁGUA PLUVIAL, CISTERNA E REÚSO)

Instaladas num poço do térreo ou do subsolo, são bombas de drenagem de água limpa, que removem o líquido acumulado inadequadamente em algum lugar do prédio.

Normalmente são do tipo submersível, ou seja, instaladas num poço sob a água a ser bombeada. E devem ser mantidas assim, se não, podem ser queimadas.

Esse equipamento é essencial para condomínios que enfrentam problemas com inundações no subsolo.

Nesse caso, dependendo do volume do alagamento, recomenda-se a instalação de, no mínimo, duas bombas de drenagem: a principal e a reserva. Se uma falhar; a outra pode dar conta numa situação de emergência.

Além disso, o ideal é programar o acionamento automático das bombas de drenagem de maneira não só alternada, como também simultânea. Tal configuração contribui para o escoamento mais rápido da área.

Na maioria das vezes, a água removida por essas bombas segue para a rua e caixa de águas pluviais da cidade. Mas vale lembrar que ela ainda pode ser armazenada para reutilização do próprio condomínio, seja na lavagem da garagem ou mesmo na rega do jardim.

4) BOMBAS DE DRENAGEM (ÁGUA SERVIDA)

Tem as mesmas características das bombas de drenagem de água limpa, porém, esta bomba permite a drenagem de águas sujas que estejam acompanhadas de resíduos sólidos.

Sem condições de ser reutilizada, a água servida gerada pelo condomínio é transferida para a rede da concessionária da cidade.

5) BOMBAS DE PISCINA

Sua função principal é ajudar no tratamento da água da piscina.

Resumidamente, “ela faz a água circular o tempo inteiro, o que reduz o acúmulo de bactérias e outras impurezas no fundo da piscina”, explica Sergio Leite, engenheiro proprietário da empresa SEMAB.

Esse equipamento trabalha em conjunto com os filtros, que barram a entrada de folhas e outras sujeiras, preservando, assim, o funcionamento da bomba.

As bombas de piscinas também são utilizadas para alimentar pontos de lazer e decoração do condomínio, como cascatas e chafarizes.

6) BOMBAS DE INCÊNDIO

Geralmente instaladas no topo do condomínio, essas bombas cuidam da pressurização da tubulação dos hidrantes.

Por isso, o síndico deve estar atento se a instalação do equipamento está de acordo com a Instrução Técnica 22/2018 do Corpo de Bombeiros.

Um dos pontos mais importantes da norma é que a bomba de incêndio deve funcionar de maneira independente em relação à rede elétrica geral do prédio.

Isso garante que, em caso de incêndio, a bomba continue energizada mesmo com o desligamento da energia geral do condomínio.

Principais problemas com bombas d’água em condomínios

Os problemas que mais atingem as bombas hidráulicas se dão em função da sua inatividade, excesso de uso ou falta de manutenção.

Existem máquinas que trabalham o dia inteiro no condomínio; outras ficam paradas por um longo tempo porque são acionadas somente em casos específicos, como as bombas de incêndio.

Portanto, cada bomba d’água pode apresentar problemas distintos, inclusive, haver falhas não somente nelas, mas no sistema de bombeamento em si.

Mas uma coisa é certa: os problemas são frequentes e parece que sabem a pior hora para se manifestar.

“Dia 15/11/2018, às 23:25 h, recebi uma ligação da central da portaria remota de um condomínio no qual sou síndico profissional, informando que o prédio estava sem água. Como já era tarde, falei que já acionara o manutencista que temos e que, no dia seguinte, logo cedo, o “Marcelo” estaria lá.

Resolvi ir no condomínio verificar a situação e me deparei com o vídeo abaixo. Hall inundado.

Acionamos a bomba reserva, depois instalamos uma nova bomba e a água não subia. Retiramos a tubulação da cisterna, onde fica a válvula de pé e diagnosticamos que estava danificada, com entrada de ar. Fomos até a loja de material elétrico e a substituímos. Acionamos a bomba, e… nada feito!!!

Chamamos um bombeiro hidráulico e decidimos fazer uma ligação externa para checar se o problema estava na tubulação que liga a cisterna à bomba. BINGO!!! A água subiu!!!

Um problema que começou à meia noite, no feriado, foi solucionado no dia seguinte, às 11 horas da manhã, conta Fúlvio Stagi, síndico profissional e gestor condominial.”

Baseado nessa experiência, Fúlvio evidencia que as falhas nem sempre estão diretamente relacionadas à bomba em si, mas a todo o sistema de bombeamento.

Dessa mesma opinião compartilha Fernando Musa, diretor administrativo da empresa Conservadora Paulista. “Os defeitos mais comuns, inclusive, surgem primeiro na parte elétrica, depois na hidráulica, e por último, nas motobombas”, enfatiza.

Os problemas que mais afetam o sistema de bombas d’água de um condomínio são:

• Vazamentos diversos por eixo ou carcaças
• Excesso de ruído e vibração
• Perda de eficiência
• Desarmes de disjuntores e relés térmicos
• Queima constante de fusíveis
• Rolamentos desgastados
• Corrosões das peças
• Bombas muito antigas, com peças originais fora da linha de produção

Inspeção de rotina nas bombas d’água do condomínio

Para se prevenir contra essas situações, os zeladores precisam estar em alerta quanto aos sinais que as bombas d’água transmitem.

Mas nada de intervir no sistema. Conforme adverte Alexandre Ruiz, gerente de vendas da Conab, todo equipamento rotativo apresenta riscos a quem o manuseia.

Dessa forma, os zeladores devem se limitar a fazer vistorias, as quais Fernando Musa descreve como mais “visuais e auditivas”. Eles precisam prestar atenção, portanto, em vazamentos e qualquer barulho ou ruído fora da normalidade.

“Esse ‘check-list’ básico tem que ser realizado diariamente, se possível, no período da manhã, antecipando-se, assim, a quaisquer surpresas no decorrer do dia”, orienta Sergio Leite.

Fúlvio Stagi comenta como procura administrar a checagem dos equipamentos junto ao manutencista condominial.

“Na parte hidráulica, fazemos o fechamento e a abertura dos registros com o objetivo de identificar possíveis vazamentos na tubulação. Quanto à elétrica, mudamos a chave no quadro de comando para observar se há folga nos disjuntores.”

Qualquer outra avaliação das citadas acima deve ser identificada por uma empresa especializada em bombas hidráulicas.

Como fazer o rodízio de bombas d’água

Conforme mencionamos, manter uma máquina reserva é uma medida imprescindível para a prevenção das bombas de recalque. E pelas mesmas razões, esse procedimento também pode ser adotado nos outros tipos de bombas hidráulicas (drenagem, incêndio, piscina e pressurização).

Os zeladores podem atuar nesse gerenciamento de alternância das máquinas.

Nesse caso, Alexandre Prandini, síndico profissional na empresa Mr. Síndico, recomenda a alternância entre a bomba principal e a de reserva, no mínimo, de 15 em 15 dias.

Já o síndico Fúlvio Stagi costuma adotar aquilo que chama de “rodízio de bombas”. “Cada mês funciona uma. Com isso, não sobrecarregamos apenas uma máquina”, justifica.

A partir desses testes, dá para constatar se as bombas hidráulicas estão em boas condições de uso. Se uma delas apresentar algum defeito, a outra pode assegurar, ainda que paliativamente, o abastecimento dos reservatórios.

No entanto, Fernando Musa frisa que não importa a quantidade de bombas d’água reservas, caso a anomalia ocorra nas partes elétrica ou hidráulica. “O conceito-chave aqui é uma vistoria técnica mensal, que diminuirá o risco de paradas de todo o sistema de bombeamento.”

REVERSORES E ALARMES AUTOMÁTICOS

Para automatizar esse processo, principalmente em condomínios com portaria remota e sem zeladores, já existem no mercado reversores automatizados, que fazem a reversão de uma bomba para outra e também disparam um alarme quando uma das bombas quebra.

Em caso de falha em uma das bombas, ocorre também a reversão para a bomba reserva, acompanhada do alarme, conforme apresentado no vídeo abaixo, da empresa ThomasTron:

Manutenção preventiva das bombas d’água

Ainda que todas essas checagens e rodízios tenham sido seguidos à risca, o sistema de bombas de um condomínio exige um acompanhamento mais profundo. Algo que pode ser garantido pelo contrato de manutenção preventiva.

Priorizo o contrato de manutenção incluindo peças de reposição e visitas mensais. Com isso, pouco tenho de problemas nesta área”, relata o síndico profissional, Nilton Savieto.

A manutenção periódica básica inclui alguns serviços como:

• Medição de nível de ruído
• Medição de amperagem, voltagem e temperatura
• Avaliação da corrente do motor elétrico
• Verificação das válvulas de retenção e registros
• Reaperto dos parafusos do quadro de comando
• Teste no sistema automático (responsável por ligar e desligar as bombas)

Todo esse apoio técnico é fundamental para diminuir o risco de defeitos nos equipamentos. “Consequentemente, isso prolonga a vida útil de todo o sistema, que pode durar mais de 20 anos”, reforça o gerente Alexandre Ruiz.

Manter o contrato de manutenção preventiva com uma empresa especializada também traz mais segurança em situações de emergência, como a quebra de uma bomba.

Boa parte das empresas de bombas d’água oferece contratos com plantões de atendimento 24 horas, atendimento emergencial em até 3 horas após o chamado, troca de peças ou empréstimo de equipamentos por 30 dias.

“Numa emergência, por exemplo, dê preferência a uma companhia que mantém contrato com o condomínio, ou pelo menos, já tenha sido chamada anteriormente. Conhecer o sistema e o histórico do prédio facilita o trabalho”, salienta Sergio Leite.

Quanto aos valores para contratar uma manutenção preventiva no condomínio, Sergio Leite esclarece que depende de vários fatores.

“Número de motobombas instaladas, potência e capacidade das mesmas, finalidade, porte, tipo de acionamento, enfim. Por isso os preços também variam muito, partindo do mínimo de R$ 360 por mês”, ele estima.

O que acontece com as bombas d’água em caso de queda de energia?

Como já abordamos, o funcionamento das bombas d’água de um condomínio depende da energia elétrica. E quando ela acaba, as máquinas também param.

Uma forma pouco convencional de resolver isso seria ligar o sistema de bombeamento do prédio a geradores. Mas Alexandre Ruiz salienta que tudo precisa ser estudado cuidadosamente:

“O sistema de comando elétrico precisa ser adaptado a esta situação, da mesma forma que o sistema de gerador deve atender o consumo das bombas.”

Caso o condomínio não possua o sistema de bombeamento conectado ao gerador, o maior problema a ser evitado é a falta de água nas unidades.

Segundo a NBR 5626 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), o volume de água reservado para uso doméstico deve ser, no mínimo, o suficiente para 24 h de consumo normal na edificação.

“Se mesmo assim a água acabar e a energia tardar a ser normalizada, a única forma de manter o edifício abastecido seria contratar um caminhão-pipa, com sistema de bombeamento capaz de encher a caixa d’água superior por meio da gravidade”, propõe Alexandre Ruiz.

Bombas d’água consomem muita energia elétrica?

Sabe-se que as bombas d’água podem consumir bastante energia, afinal, são acionadas praticamente todos os dias.

Mas os números dependem muito da quantidade e da qualidade das máquinas que estão instaladas nos condomínios.

“Se for um prédio composto por sistemas de pressurização, aquecedor central com bombas de circulação de água quente e central de refrigeração, o consumo de energia das bombas será bem expressivo. Se for um edifício simples, com apenas uma bomba de recalque, esse gasto é muito baixo”, pondera Alexandre Ruiz.

Outro ponto que interfere diretamente nessa questão são as máquinas mais obsoletas. Seria como pensar numa geladeira antiga, que gasta muito mais energia se comparada aos novos modelos.

“Em edifícios, hotéis, shoppings, hospitais e clubes, que possuem amplos e novos sistemas de bombeamento, a economia pode chegar a 40%”, exemplifica Alexandre Ruiz.

Sergio Leite complementa que, a substituição por equipamentos mais modernos é importante, mas outro ponto deve ser considerado.

A empresa especializada em bombas d’água deve dimensionar corretamente os equipamentos quanto ao tipo, modelo, potência, vazão e pressão.

“Isso se traduz em economia de água, logo, em economia de energia elétrica, já que as motobombas reduzem seu tempo de funcionamento para abastecer o edifício”, conclui Sergio Leite.

• Saiba mais onde economizar energia em condomínios

Novas tecnologias para o sistema de bombas d’água do condomínio

As bombas d’água seguem um mesmo projeto/padrão mecânico há décadas, mas são modernizadas em relação a alguns pontos.

Novos materiais, motores mais eficientes, e principalmente, comandos de acionamento automatizados através de inversores ou conversores de frequência.

“Essa tecnologia mantém a pressão constante e reduz, substancialmente, o consumo de energia num condomínio”, lembra Sergio Leite.

Em nossa coluna “De Olho no Mercado” também falamos sobre um painel criado pela empresa de automação Only One, que monitora todo o funcionamento das caixas d’água e das bombas hidráulicas, otimizando o trabalho do zelador.

Ele avisa quando falta água nos reservatórios inferior e superior, se há sobrecarga nos motores ou mesmo a extravasão de água nas caixas.

E o mais interessante disso tudo é que as informações são imediatamente compartilhadas com os smartphones vinculados ao software do sistema.

Ou seja, zelador, manutencista ou síndico do condomínio conseguem controlar e acompanhar tudo remotamente.

Fonte: Síndiconet

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