Você sabe quem, de fato, é o responsável por definir as regras condominiais?

Entenda quem define as regras do condomínio: o síndico? o conselho? ou os condôminos?

As regras do condomínio afetam toda a coletividade. Por isso, é fundamental que sua criação passe pela anuência dos condôminos.

Veja a seguir algumas questões importantes sobre o tema.

Quem define as regras do condomínio? 

As regras do condomínio são definidas de maneiras específicas.

Em um primeiro momento, devemos considerar a existência de leis que se aplicam à coletividade como um todo, à sociedade brasileira.

É o caso do Código Civil, que traz inúmeras disposições acerca do condomínio edilício, do Código de Processo Civil (casos de inadimplência) e subsidiariamente da Lei n° 4.591/64 (Lei do Condomínio), aplicável em casos que não contrarie o Código Civil.

Essas três normas federais e outras eventuais normas estaduais e municipais devem ser observadas na hora de determinar outras regras do condomínio, como a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno.

Em suma, existe uma hierarquia de normas que deve ser respeitada na hora de elaborar as leis internas do condomínio.

Feita essa observação, quem define as regras do condomínio? De maneira simplificada, os próprios condôminos.

Convenção do Condomínio

A Convenção do Condomínio é normalmente criada no início do condomínio e traz regras importantes sobre quota condominial, pagamento de despesas, forma de administração, assembleias condominiais e penalidades.

Seu conteúdo está descrito nos artigos 1.332 e 1.334 do Código Civil.

E quem define essas regras do condomínio?

Pelo menos ⅔ dos proprietários (total de membros de um condomínio, que considera presentes e ausentes à assembleia), que é o quórum de aprovação e de alteração da convenção.

Regimento Interno

O regimento interno traz as regras do condomínio sobre a convivência no dia a dia, como conduta de usuários, uso de áreas e equipamentos compartilhados, proibições e outros temas.

Ele é criado e modificado por aprovação da maioria simples dos condôminos.

Esse documento é uma parte da convenção.

O síndico pode determinar regras sozinho?

Não. As regras do condomínio são definidas na hierarquia que acabamos de citar. Suas leis internas são votadas e aprovadas por condôminos.

Afinal, nada mais justo do que a coletividade criar regras para si.

No entanto, existem atribuições legais do síndico (artigo 1.348 do Código Civil) que podem parecer a criação de regras do condomínio.

Mesmo assim, o síndico sempre deve atuar com base no que as leis internas dizem e de acordo com as decisões tomadas em assembleias.

Durante a pandemia, por exemplo, existia a possibilidade de uma nova lei dar maiores poderes ao síndico quanto a algumas questões. No entanto, o Congresso Nacional não aprovou essa ampliação de poderes.

Assim, o síndico não pode, por exemplo, criar uma regra temporária na pandemia proibindo a locação de imóveis pelo Airbnb. Para que a proibição seja adotada, ela deve ser discutida em assembleia e votada pelos condôminos.

Porém, há certas questões que o síndico pode decidir sozinho, sem qualquer autorização da assembleia condominial: obras urgentes de baixo custo e obras urgentes de alto custo (deverá convocar assembleia para prestar contas e esclarecimentos).

O conselho pode decidir e/ou votar regras? 

Não. O conselho fiscal, como pontua o artigo 1.356 do Código Civil, possui a atribuição específica de dar parecer sobre as contas do síndico. Já o conselho consultivo é um consultor na tomada de decisões do síndico, que deve obedecer sempre às leis internas.

Se uma situação condominial não está posta como regra nas leis internas, ela poderá ser válida se for discutida e aprovada em assembleia para aquela situação.

Caso seja do desejo dos condôminos, ela poderá ser incluída na convenção ou no regimento, observado o quórum necessário para a alteração de cada documento.

Fonte: Viva o Condomínio

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